Gayrimenkul Değerleme Sektörü Büyüyor
Değerleme sektöründe istihdam 10 bin kişiye koşuyor.
Günümüzde beş bin kişiye istihdam sağlayan gayrimenkul değerleme sektörü, 10 yılda yüz kat büyüme gösterdi. Bundan 10 yıl önce uzman sayısı yüzlü rakamların altında bulunan ve yılda en fazla birkaç yüz bin dolar ciro elde edilen sektörün bugünkü yıllık cirosu hemen hemen 150 milyon doları buluyor. İlerleyen günlerde gelişen ekonomi ve gayrimenkul sektörü ile birlikte artan potansiyel sonucu, istihdamın on bin kişi seviyesine çıkması bekleniyor.
Mortgage olarak bilinen "İpotekli Konut Finansmanı" kanunundan gelen yetki ile Bakanlar Kurulu tarafından statüsü belirlenen Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB), kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur. Lisanslı değerleme uzmanlarının bağlı olduğu TDUB'un üyeleri sermaye piyasası mevzuatına göre "gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı"na sahip değerleme uzmanlarından ve bu uzmanları bulunduran lisanslı değerleme şirketlerinde oluşuyor. Değerleme sektörünü oluşturan bu uzmanlar, konut kredisi talepleri için ekspertiz yapılmasından gayrimenkullerin en iyi şekilde kullanımına, makine ekspertizlerinden fizibilite çalışmaları ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ve halka açık şirketlerin varlık değerlemelerine dek çok geniş bir yelpazede değerleme işi yapıyor. Ancak doğru, bilimsel ve tarafsız değerleme için bu uzmanların komisyonculuk yapmaları mevzuat hükümleriyle engellenmiş bulunuyor.
Değerleme sektörü bankacılık, sermaye piyasası ve gayrimenkul sektörünün kesişiminde yer alan disiplinlerarası önemli bir alan
Değerleme sektörü ve faaliyetleri Türkiye'nin gelişime en açık, potansiyeli en güçlü olan sektörlerinden biri şeklinde ifade edilirken, dünyada iyi çalışan değerleme sektörlerinin gayrimenkule olduğu kadar, bankacılık ve sermaye piyasası faaliyetlerine ve vergi kaybının önlenmesine de çok ciddi katkılar sağladığı belirtiliyor. Ülkemizde konut kredi sistemi ile halka açık şirketlerin gayrimenkul değerleri, bu uzmanlar ve şirketlerce belirleniyor. Tarafsız ve bilimsel değerleme hem bankaların riskini azaltıyor, hem de halka açık şirketlere olan güveni pekiştiriyor.
Bugün ülkemizde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)'dan gerekli onayları almış 2.600 Lisanslı değerleme uzmanı var. Ayrıca sektörde lisans almadan faaliyet gösteren ve tecrübe süresini tamamlamaya çalışan 2.000'in üzerinde kişi bulunuyor. Yardımcı elemanlarla birlikte 5.000 kişiye yakın nitelikli istihdam sağlayan sektörün, bu sene, 150 milyon Amerikan doları ciro elde ettiği tahmin ediliyor.
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, 2011 yılında, 700 binin üzerinde değerleme raporu yapıldığını ifade ediyor. Ülkemizde artan konut ihtiyacı nedeniyle konut kredilerinin sürekli gündemde olması sonucu, bu rakamın daha da artacağı öngörülüyor. Bu duruma, 2B ve kentsel dönüşüm gibi değer tespiti gerektiren her yeni düzenleme ile değerleme sektörüne verilen yeni görev ve yetkiler eklendiğinde, sektörün ciddi bir potansiyele sahip olduğu ortaya çıkıyor. Yıldırım, sadece teminata yönelik değerlemelerde değil, halka açık olan şirketlerin varlıklarının değerlemelerinde de değerleme uzmanlarının rol aldığını belirterek, önümüzdeki yıllarda bu mesleğin öneminin daha da artacağını vurguladı.
TDUB, SPK tarafından onaylanarak resmi gazetede yayımlanan son düzenlemesi "TDUB Değerlendirme ve Disiplin Yönetmeliği" ile kamu kesiminden bireylere, halka açık şirketlerden uluslararası yatırımcılara kadar gayrimenkul sektörünün tüm kesimlerinin, hatta bireysel tüketicilerin bile haklarını korumaya kararlı. Yeni yönetmeliğin kabul edilmesinden memnun olan sektör temsilcileri, bugüne kadar meslek için bir eksiklik olan disiplin yönetmeliğinin çıkarılmasının sektörü daha sıkı bir şekilde düzenleyeceğini düşünüyor.
Değerleme uzmanlığı geleceğin en gözde mesleklerinden biri
4 yıllık üniversite mezunu olmayı, zor bir sınavı geçmeyi ve 3 yıllık mesleki tecrübeyi gerektiren değerleme uzmanlığının geleceğin en gözde mesleklerinden birinin değerleme uzmanlığı olduğunu ilave eden Yıldırım, "Ülkemizde değerleme faaliyetleri şu anda çoğunlukla zorunlu nedenlerle yapılıyor olsa da, yakın bir gelecekte hem isteğe bağlı olarak hem de yasal anlamda çok önemli atılımlar yaşanacağına inanıyoruz, mevcuttaki yasal düzenlemeler de zaten bunu doğruluyor" dedi.
Bir gayrimenkul üzerindeki farklı değer tespitleri ve tartışmalar artık TDUB tarafından karara bağlanabilecek
TDUB Başkanı Bekir Yener Yıldırım'a göre, yönetmeliği önemli kılan özelliklerden biri de, ilk kez aynı gayrimenkule dair farklı değer tespiti içeren raporların TDUB tarafından incelenecek olması.
Yıldırım sektöre dair görüşlerini şu şekilde belirtiyor: "Hızlı gelişimi ve potansiyelinin yanı sıra sektörümüz belli başlı sorunları da bünyesinde barındırıyor. Özellikle bazı finans kurumları tarafından kredi kullananlardan ekspertiz ücreti adı altında alınan bedellerin, yaklaşık sadece 250 TL'sinin değerleme şirketlerine hizmet bedeli olarak verildiğinin, kalanının bankalara ait olduğunun altının çizilmesi gerekiyor. Ancak kamuoyu bu rakamın tümünün bizim tarafımızdan alındığını sanıyor." Yıldırım, bankalar ve finans kurumlarının değerleme şirketlerine ödediği konut ekspertiz rapor ücretinin yıllardır 250 TL civarında olduğunu, buna karşın kredi alan vatandaşların ödediği ekspertiz ücretlerinin yıllar içinde arttığını gözlemlediklerini de vurguluyor.
Tapudaki gayrimenkul devirlerinde, gerçek değerlerin yansımaması nedeniyle oluşan vergi kayıplarına da değinen Yıldırım, değerleme sektörünün uzmanlarının bu alanda kullanılabileceğinin altını çizdi. "Bugün ülkemizde alım satımı yapılan gayrimenkullerin gerçek değerleri üzerinden beyan edilmediği bilinmektedir. Bu da vergi ve harç kaybına yol açıyor. Devirlerde bilimsel standartlar ölçüsünde Lisanslı Değerleme Uzmanlarınca yapılacak bir değer tespitinin zorunlu kılınması durumunda bahsi geçen kayıpların çok aza indirilebileceğine inanıyoruz" dedi.
Yıldırım ayrıca, vatandaşlara kredi kullanılırken finans kurumları tarafından kendilerine yansıtılan ekspertiz ücretlerinde de daha açıklayıcı bilgilendirmeler yapılmasını beklediklerini ifade ediyor. Yıldırım vatandaştan alınan ekspertiz ücretlerinin zaman içinde yükselmesine karşılık, değerleme şirketlerine yapılan ödemelerin artmadığına değindi, bu nedenle yetkin personel geliştirmenin sektörün ihtiyacı olan hızda yapılamadığını belirtti.
Başkan "Statümüz ile bize verilen görevlerden biri de, gayrimenkul bilgi merkezi kurmak ve gayrimenkullere dair bölgesel ya da ülke genelini yansıtan istatistikler yayınlamak. Yakın zamanda bunu da hayata geçirmeyi planlıyoruz" dedi.
