Çin konut piyasası: düşüşün nedenleri “Üç Kırmızı Çizgi Politikası"

Çin konut piyasası, son yıllarda önemli bir dönüşüm geçiriyor. Özellikle 2022'den itibaren başlayan düşüş trendi hem yerel hem de uluslararası arenada yakından takip ediliyor.

Çin konut piyasasındaki düşüşün nedenlerini, hükümetin aldığı önlemleri ve piyasanın geleceğine dair beklentiler ve öngörüler neler olabilir?

Düşüşün Temel Nedenleri Üç Kırmızı Çizgi

Çin'deki konut fiyatları ndaki düşüşün arkasında çeşitli faktörler yatıyor. Bunların en önemlilerinden biri, hükümetin emlak sektöründeki aşırı borçlanmayı ve spekülasyonu engellemek amacıyla uygulamaya koyduğu "Üç Kırmızı Çizgi" politikası. Peki, bu"Üç Kırmızı Çizgi Politikası" tam olarak ne anlama geliyor? Bu politika, emlak geliştiricilerinin uyması gereken üç temel finansal kuralı içeriyor:

1. Aktiflerin yükümlülüklere oranı %70'in üzerinde olmamalı.
2. Net borç/öz sermaye oranı %100'ün üzerinde olmamalı.
3. Nakit/kısa vadeli borç oranı 1'in altında olmamalı.

Bu kurallara uymayan geliştiricilerin borçlanma imkanları kısıtlanıyor, bu da projelerin finansmanını zorlaştırıyor ve sektörde genel bir yavaşlamaya neden oluyor.

Çin hükümeti, bu "Üç Kırmızı Çizgi Politikası" nı ilk olarak Ağustos 2020'de duyurmuş ve 2021 yılı başından itibaren uygulamaya koymuştur.

Geçmişte agresif borçlanma stratejileriyle büyüyen emlak geliştiricileri,"Üç Kırmızı Çizgi Politikası" ve ekonomik yavaşlama gibi faktörler nedeniyle borçlarını ödemekte zorlanıyor.

Bu durum, piyasada güvensizlik yaratarak potansiyel alıcıların alım yapmaktan çekinmesine neden oluyor. Çin ekonomisindeki genel yavaşlama da tüketici güvenini olumsuz etkileyerek emlak talebini düşürüyor. Artan işsizlik oranları da alım gücünü azaltan bir diğer önemli faktör. Küresel ekonomik belirsizlikler ve jeopolitik riskler ise yabancı yatırımcıların Çin emlak piyasası ndan uzaklaşmasına yol açıyor. Son olarak, geçmiş yıllarda konut fiyatlarının aşırı yükselmesi, birçok potansiyel alıcının piyasadan uzaklaşmasına neden oldu.

Çin Konut Fiyatlarındaki Son Durum: Veriler Ne Söylüyor?

Bank for International Settlements (BIS) verilerine göre, Çin'deki reel konut fiyatlarındaki yıllık değişim yüzdesi (QCNR368BIS) düşüş trendini sürdürüyor. 2023 yılının başından itibaren düşüş hızlanmış durumda. 2023 Ekim ayında %-3.39 olan yıllık değişim, 2024 Ocak ayında %-5.15'e, 2024 Nisan ayında %-7.62'ye ve 2024 Temmuz ayında ise %-9.02'lik bir düşüş kaydedildi. Bu veriler, Çin konut piyasası nda ciddi bir düşüş trendinin yaşandığını açıkça gösteriyor.

Teknik analizler de Çin konut piyasasındaki düşüş trendini doğruluyor. Hareketli ortalamalar (MA), düşüş trendini teyit ederken, Göreceli Güç Endeksi (RSI) aşırı satım bölgesinde bulunuyor. Bu durum, kısa vadeli bir tepki yükselişi olasılığını işaret etse de genel trendin aşağı yönlü olduğu açıkça görülüyor.

Hükümetin Müdahalesi: Alınan Önlemler ve Beklentiler

Çin hükümeti, konut piyasasındaki düşüşü durdurmak ve piyasayı istikrara kavuşturmak amacıyla bir dizi önlem alıyor. Bu önlemler şu şekilde özetlenebilir:

• Para Politikası: Çin Merkez Bankası Başkanı Pan Gongsheng, Ocak 2025'te Asya Finans Forumu'nda yaptığı konuşmada, konut piyasası nı desteklemek için faiz oranlarını düşürme ve piyasaya likidite sağlama gibi adımlar atabileceklerini belirtti.
• Maliye Politikası: Hükümet, konut alımını teşvik etmek amacıyla vergi indirimleri ve sübvansiyonlar sağlayabilir. Ayrıca, altyapı yatırımlarını artırarak konut talebini desteklemeyi hedefleyebilir. Pan Gongsheng, bu tür mali teşviklerin de gündemde olabileceğini ifade etti.
• Düzenleyici Politikalar: Hükümet, gayrimenkul şirketlerinin borç sorunlarını çözmek için yeni düzenlemeler yapabilir ve piyasada şeffaflığı artırabilir. Yerel yönetimler, konut alım kurallarını gevşetebilir.
• Konut Talebini Artırma: Hükümet, kentleşmeyi teşvik ederek ve konut kredilerine erişimi kolaylaştırarak konut talebini artırmayı amaçlayabilir. Çin konut piyasası için gelecek öngörüleri de önemli bir yer tutuyor. Konut fiyatlarındaki düşüş trendinin kısa vadede devam etmesi beklenirken, -10 seviyesine doğru bir gerileme olasılığı da göz ardı edilmemeli.

Hükümetin uygulayacağı yeni teşvik ve düzenlemeler piyasayı etkileyebilir, ancak bu etkilerin ne kadar süreceği belirsizliğini koruyor. Gayrimenkul şirketlerinin borç sorunları çözülmediği takdirde, piyasadaki belirsizlik devam edebilir. Konut piyasasındaki sorunlar, Çin ekonomisi nin genel büyümesini olumsuz etkileyebilir. Deflasyonist baskılar devam ederse, konut fiyatlarındaki düşüş daha da derinleşebilir.

Belirsizliklerle Dolu Bir Dönem

Çin konut piyasası, şu anda belirsizliklerle dolu bir dönemden geçiyor. Düşüş trendi devam ederken, hükümetin alacağı önlemler ve küresel ekonomik koşullar piyasanın geleceğini belirleyecek. Bu nedenle, piyasayı yakından takip etmek, gelişmeleri dikkatle izlemek ve riskleri doğru bir şekilde değerlendirmek büyük önem taşıyor.